Author Archives: ADIL66

[#LOCATION]

Je suis propriétaire d’un #logement « passoire thermique ». Que dois-je savoir?

Pour une information neutre et gratuite, vous pouvez contacter les juristes de l’ADIL 66 au 04 68 52 00 00, contact@adil66.org, ou sur notre site internet .

[REUNION PUBLIQUE]

L’équipe de l’#ADIL66 participe à une réunion publique à #Saintgénisdesfontaines pour une sensibilisation des #propriétaires sur le sujet de la sécurisation juridique des #travaux: contenu des #contrats, suivi, réception et #assurance.

Pour une information neutre et gratuite, vous pouvez contacter les juristes de l’ADIL 66 au 04 68 52 00 00, contact@adil66.org, ou sur notre site internet .

[SEMAINE DE L’#ACCESSION]

[CAS PRATIQUE]

J’ai acheté un appartement occupé par un locataire mais je souhaite reprendre ce logement pour ma fille.

Monsieur L de Canet vient d’acquérir un appartement occupé par un locataire. Il souhaite pouvoir y installer sa fille et se demande quand il devra délivrer un congé à son locataire.

L’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’en cas d’acquisition d’un bien occupé (…) lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

L’acquisition du bien par Monsieur L a eu lieu en décembre 2022.

Le bail de location vide prend fin le 1er février 2024. Monsieur L peut donc donner congé pour reprise le 31 juillet 2023 au plus tard. En revanche, ce congé ne produira d’effet qu’en décembre 2024, soit 2 ans après la date d’acquisition.

Mme Batalla, juriste à l’Adil66 lui indique, par ailleurs, que s’il ne donne pas congé avant la date du 31 juillet 2023, respectant ainsi un préavis d’au moins 6 mois, le bail sera reconduit tacitement pour trois ans à compter de février 2024. D’autre part, il est rappelé que la bénéficiaire de la reprise doit occuper le logement à titre de résidence principale.

[SEMAINE DE L’#ACCESSION]

[CAS PRATIQUE]

M. D de TOULOUGES, nous consulte concernant un bien loué récemment acquis et la possibilité pour lui de délivrer un congé pour vente à son locataire.

« Le 18/11/2022, j’ai acheté un bien loué, afin d’effectuer un investissement locatif, mais ma situation personnelle a changé, et j’envisage de revendre ce bien. Dans quelles conditions puis-je délivrer congé pour vente à mon locataire sachant qu’il était déjà locataire de l’appartement lorsque je l’ai acheté et qu’il m’indique que je ne peux pas lui délivrer congé car mon achat a moins d’un an. »

Mme ROUAT, juriste à l’ADIL66 lui répond : Le fait que vous ayez acheté il y a moins d’un an, ne vous empêche pas de délivrer congé pour revente à votre locataire. Cependant la loi du 6 juillet 1989, dans son article 15, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 encadre et précise les conditions dans lesquelles vous pouvez délivrer ce congé au locataire en place.

En effet, si la date d’échéance du contrat de bail intervient moins de trois ans après la date d’achat du bien, vous pourrez délivrer congé pour vente, à la date d’échéance de la 1ère reconduction du bail en cours, en respectant un délai de préavis de 6 mois minimum avant cette date.

En revanche si la date d’échéance du contrat de bail intervient plus de trois ans après la date de votre achat, vous pourrez délivrer congé à votre locataire à la date d’échéance du bail, en respectant toujours le délai de préavis de 6 mois minimum avant cette date.

[SEMAINE DE L’#ACCESSION]

[CAS PRATIQUE]

Je souhaite acheter un logement classé G.

Mme S de Torreilles souhaite acheter un appartement occupé – Le DPE précise que le logement est énergivore (étiquette G). Elle souhaite se renseigner sur la législation en vigueur car elle a entendu qu’il était interdit de louer ce type de logement.

Mme Rouat de l’Adil66 lui répond :

Si le logement est vide et classé G avec une étiquette supérieure à 450 kwh/m2: le propriétaire est obligé d’effectuer des travaux de rénovation énergétique avant la mise en location. Il est en effet impossible de louer un logement depuis le 1.01.2023 avec une étiquette énergétique si élevée. Cependant, il est possible de bénéficier d’aides pour réaliser les travaux nécessaires.

Si le logement est déjà occupé, Mme G reprendra le bail en cours. Elle ne pourra plus procéder à la révision des loyers dès lors que le contrat sera reconduit tacitement ou renouvelé. Il faut donc vérifier la date d’effet du contrat de location. Son attention est attirée sur le fait qu’elle devra impérativement réaliser des travaux si le locataire actuel venait à quitter le logement. Il est donc dans son intérêt de chiffrer les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du logement. S’agissant d’un appartement situé en copropriété, Mme ROUAT rappelle les impératifs concernant les demandes d’autorisation auprès de l’assemblée générale.

Un rendez-vous est proposé pour préciser le projet.

[SEMAINE DE L’#ACCESSION]

[CAS PRATIQUE]

Je souhaite acheter un immeuble frappé d’un arrêté de mise en sécurité.

M.G souhaite savoir s’il a la possibilité d’acheter un immeuble frappé d’un arrêté de mise en sécurité – il souhaite réaliser des travaux et le proposer à la location. Il contacte l’Adil66 afin de se renseigner.

Mme Batalla, juriste à l’Adil66 lui répond :

Un arrêté de mise en sécurité est pris si un immeuble ou un logement qui présente un danger pour la sécurité de ses occupants ou du voisinage. Cet acte vise à protéger les habitants, les voisins et les passants d’un éventuel effondrement du plancher, de la toiture ou d’une chute de pierres.

La loi du 6 juillet 1989 indique que tout logement mis en location ne doit présenter aucun risque pour l’intégrité physique et la sécurité des occupants. Un propriétaire bailleur ne peut mettre à disposition un logement sur lequel un arrêté est en cours.

Cependant, même frappé d’un arrêté de mise en sécurité, un immeuble peut être acheté. Il faut se rapprocher des services de la mairie afin de connaître les motifs de l’arrêté et, sous certaines conditions, l’acquéreur peut mobiliser des aides pour réaliser les travaux nécessaires.

Le projet de M. G nécessite cependant d’attirer son attention sur plusieurs points : autorisations d’urbanisme, zone de permis de louer, conventionnement ANAH… Un rendez-vous est proposé en agence pour plus d’informations.