Monthly Archives: mars 2023

[SEMAINE DE L’#ACCESSION]

[CAS PRATIQUE]

J’ai acheté un appartement occupé par un locataire mais je souhaite reprendre ce logement pour ma fille.

Monsieur L de Canet vient d’acquérir un appartement occupé par un locataire. Il souhaite pouvoir y installer sa fille et se demande quand il devra délivrer un congé à son locataire.

L’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’en cas d’acquisition d’un bien occupé (…) lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

L’acquisition du bien par Monsieur L a eu lieu en décembre 2022.

Le bail de location vide prend fin le 1er février 2024. Monsieur L peut donc donner congé pour reprise le 31 juillet 2023 au plus tard. En revanche, ce congé ne produira d’effet qu’en décembre 2024, soit 2 ans après la date d’acquisition.

Mme Batalla, juriste à l’Adil66 lui indique, par ailleurs, que s’il ne donne pas congé avant la date du 31 juillet 2023, respectant ainsi un préavis d’au moins 6 mois, le bail sera reconduit tacitement pour trois ans à compter de février 2024. D’autre part, il est rappelé que la bénéficiaire de la reprise doit occuper le logement à titre de résidence principale.

[SEMAINE DE L’#ACCESSION]

[CAS PRATIQUE]

M. D de TOULOUGES, nous consulte concernant un bien loué récemment acquis et la possibilité pour lui de délivrer un congé pour vente à son locataire.

« Le 18/11/2022, j’ai acheté un bien loué, afin d’effectuer un investissement locatif, mais ma situation personnelle a changé, et j’envisage de revendre ce bien. Dans quelles conditions puis-je délivrer congé pour vente à mon locataire sachant qu’il était déjà locataire de l’appartement lorsque je l’ai acheté et qu’il m’indique que je ne peux pas lui délivrer congé car mon achat a moins d’un an. »

Mme ROUAT, juriste à l’ADIL66 lui répond : Le fait que vous ayez acheté il y a moins d’un an, ne vous empêche pas de délivrer congé pour revente à votre locataire. Cependant la loi du 6 juillet 1989, dans son article 15, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 encadre et précise les conditions dans lesquelles vous pouvez délivrer ce congé au locataire en place.

En effet, si la date d’échéance du contrat de bail intervient moins de trois ans après la date d’achat du bien, vous pourrez délivrer congé pour vente, à la date d’échéance de la 1ère reconduction du bail en cours, en respectant un délai de préavis de 6 mois minimum avant cette date.

En revanche si la date d’échéance du contrat de bail intervient plus de trois ans après la date de votre achat, vous pourrez délivrer congé à votre locataire à la date d’échéance du bail, en respectant toujours le délai de préavis de 6 mois minimum avant cette date.

[SEMAINE DE L’#ACCESSION]

[CAS PRATIQUE]

Je souhaite acheter un logement classé G.

Mme S de Torreilles souhaite acheter un appartement occupé – Le DPE précise que le logement est énergivore (étiquette G). Elle souhaite se renseigner sur la législation en vigueur car elle a entendu qu’il était interdit de louer ce type de logement.

Mme Rouat de l’Adil66 lui répond :

Si le logement est vide et classé G avec une étiquette supérieure à 450 kwh/m2: le propriétaire est obligé d’effectuer des travaux de rénovation énergétique avant la mise en location. Il est en effet impossible de louer un logement depuis le 1.01.2023 avec une étiquette énergétique si élevée. Cependant, il est possible de bénéficier d’aides pour réaliser les travaux nécessaires.

Si le logement est déjà occupé, Mme G reprendra le bail en cours. Elle ne pourra plus procéder à la révision des loyers dès lors que le contrat sera reconduit tacitement ou renouvelé. Il faut donc vérifier la date d’effet du contrat de location. Son attention est attirée sur le fait qu’elle devra impérativement réaliser des travaux si le locataire actuel venait à quitter le logement. Il est donc dans son intérêt de chiffrer les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du logement. S’agissant d’un appartement situé en copropriété, Mme ROUAT rappelle les impératifs concernant les demandes d’autorisation auprès de l’assemblée générale.

Un rendez-vous est proposé pour préciser le projet.

[SEMAINE DE L’#ACCESSION]

[CAS PRATIQUE]

Je souhaite acheter un immeuble frappé d’un arrêté de mise en sécurité.

M.G souhaite savoir s’il a la possibilité d’acheter un immeuble frappé d’un arrêté de mise en sécurité – il souhaite réaliser des travaux et le proposer à la location. Il contacte l’Adil66 afin de se renseigner.

Mme Batalla, juriste à l’Adil66 lui répond :

Un arrêté de mise en sécurité est pris si un immeuble ou un logement qui présente un danger pour la sécurité de ses occupants ou du voisinage. Cet acte vise à protéger les habitants, les voisins et les passants d’un éventuel effondrement du plancher, de la toiture ou d’une chute de pierres.

La loi du 6 juillet 1989 indique que tout logement mis en location ne doit présenter aucun risque pour l’intégrité physique et la sécurité des occupants. Un propriétaire bailleur ne peut mettre à disposition un logement sur lequel un arrêté est en cours.

Cependant, même frappé d’un arrêté de mise en sécurité, un immeuble peut être acheté. Il faut se rapprocher des services de la mairie afin de connaître les motifs de l’arrêté et, sous certaines conditions, l’acquéreur peut mobiliser des aides pour réaliser les travaux nécessaires.

Le projet de M. G nécessite cependant d’attirer son attention sur plusieurs points : autorisations d’urbanisme, zone de permis de louer, conventionnement ANAH… Un rendez-vous est proposé en agence pour plus d’informations.

[SEMAINE DE L’#ACCESSION]

[VICES CACHES]

JURISPRUDENCE.

Cass. Civ III : 15.6.22 N° 21-13.286

Un phénomène extérieur, naturel, et imprévisible n’écarte pas la garantie des vices cachés.

Pour mémoire, le vendeur est tenu de la garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus (CC : art. 1641).

L’acquéreur d’une maison près de l’océan reproche à son vendeur de ne pas avoir été informé de nuisances liées à l’échouage saisonnier d’algues sargasses.

Pour la Cour de cassation, la garantie des vices cachés ne peut pas être écartée au seul motif que les émanations consécutives à cet échouage avaient leur cause dans un phénomène extérieur, naturel, dont la survenue est imprévisible.

Pour une information neutre et gratuite, vous pouvez contacter les juristes de l’ADIL 66 au 04 68 52 00 00, contact@adil66.org, ou sur notre site internet .

[SEMAINE DE L’#ACCESSION]

[VICES CACHES]

JURISPRUDENCE: vices cachés et délai de prescription.

Troisième chambre civile, 8 décembre 2021, 20-21.439

Si un #acquéreur découvre un vice caché après avoir acheté un bien immobilier, la loi prévoit un délai de deux ans après la découverte du défaut pour réclamer une diminution du prix de vente, ou remettre en cause la vente. Ce délai commence à partir du moment où le vice a été découvert.

Dans un arrêt du 8 décembre 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise que pour les contrats de vente conclus après l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, un délai de vingt ans, prévu à l’article 2232 du code civil, peut encadrer l’action en garantie des vices cachés. Par un arrêt du 1er octobre 2020, les juges de la Haute cour avaient jugé que la naissance du droit, au sens de ce texte, s’entendait du jour de la vente.

Ainsi, pour les contrats conclus à compter du 19 juin 2008, l’action en garantie des vices cachés doit s’exercer dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice, dans la limite de vingt ans à compter de la vente.

Pour une information neutre et gratuite, vous pouvez contacter les juristes de l’ADIL 66 au 04 68 52 00 00, contact@adil66.org, ou sur notre site internet .

#EVENEMENT ] Aujourd’hui commence la semaine de l’#accession à la #propriété organisé par le réseau des #ADIL !

Pour une information neutre et gratuite, vous pouvez contacter les juristes de l’ADIL 66 au 04 68 52 00 00, contact@adil66.org, ou sur notre site internet .

Le réseau des #ADIL organise demain, 3 #webinaires ‍.

Inscrivez-vous pour participer : https://bit.ly/3ZhPzdn

Le réseau des #ADIL organise demain, 3 #webinaires ‍.

Inscrivez-vous pour participer : https://bit.ly/3ZhPzdn

[CAS PRATIQUE]

Mme L de Saint-Estève a fait constater par un professionnel une différence conséquente entre la surface habitable et celle mentionnée dans son contrat de location. Elle contacte l’#Adil66 pour savoir quelles peuvent être ses prétentions.

Mme Batalla, juriste à l’Adil66, lui indique que :

Conformément à l’article 3-1 introduit par la ALUR dans la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable est inférieure de plus d’un vingtième, autrement dit 5%, de celle indiquée dans le bail, le locataire peut exiger une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.

Le locataire peut en faire la demande à tout moment en cours de bail mais si celle-ci intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prendra effet seulement à compter de la date de la demande.

Mme L. est donc invitée à adresser un premier courrier d’information à son bailleur par lettre simple d’abord puis par courrier recommandé à défaut de réponse.

[#JURISPRUDENCE]

M. F., #locataire à Perpignan, nous interroge sur l’opportunité pour lui d’engager des travaux urgents dans le #logement qu’il loue sans l’accord préalable de son propriétaire #bailleur.

De jurisprudence constante , le bailleur ne peut être tenu de rembourser les réparations réalisées par son locataire sans son accord préalable. Le locataire doit impérativement justifier d’une situation d’urgence, d’avoir tenté de joindre le bailleur sans résultat et d’avoir fait réaliser des réparations de la façon la plus économique possible. Ces conditions sont cumulatives.

Un des critères à prendre en considération dans ce cas est le caractère d’urgence absolue des travaux à réaliser, exemple : un tableau électrique qui brûle. Cass. Civ III : 28.1.21 N° 19-24.349

Un tableau électrique qui brûle caractérise une situation d’urgence autorisant le locataire à faire procéder, de sa propre initiative, à son remplacement.

La Cour d’appel, pour refuser la demande de remboursement formée par le locataire, retient que ce dernier ne rapporte pas la preuve de l’urgence absolue ayant justifié les travaux et ne pouvait par conséquent prendre seul l’initiative de les confier à un professionnel aux conditions de son choix.

Pour la Cour de cassation, toutefois, le remplacement d’un tableau électrique brûlé caractérise une situation urgente devant être prise en charge par le bailleur.