Monthly Archives: août 2024

[🏠#LOCATION]29/08

❓Question Mme F de Bompas:   »je viens de quitter mon logement – de combien de temps dispose mon propriétaire pour me rendre le dépôt de garantie. »

➡Réponse des juristes de l’ADIL66:

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de :

• 1 mois, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée;
• 2 mois, si l’état des lieux de sortie révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée.

Le délai s’apprécie à compter du jour de la restitution des clés par le locataire qui peut les remettre en mains propres au bailleur ou à son mandataire (l’agent immobilier), ou par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception.

1.Si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai imparti, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec avis de réception.

2.En cas de refus par le propriétaire de rembourser le dépôt de garantie, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou un conciiateur de justice.

3.En cas d’échec de conciliation, les litiges relatifs au dépôt de garantie doivent être portés devant le tribunal judiciaire auprès duquel il est possible de déposer une requête en injonction de payer.

La loi permet au propriétaire de déduire du dépôt de garantie les sommes lui restant dues par exemple : impayés de loyers, impayés de charges, travaux locatifs et dégradations.

Dans ce cas, le bailleur est tenu de justifier la retenue qu’il opère sur le dépôt de garantie par la remise au locataire de documents tels que : l’état des lieux d’entrée et de sortie, des photos, un constat d’huissier, des factures, un ou des devis, une lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.

Le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire, et peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

La régularisation définitive et la restitution du solde (déduction faite des sommes restant dues au bailleur) doivent être faites dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
Rien n’empêche toutefois les parties de solder immédiatement l’ensemble des comptes sans attendre l’approbation des comptes de la copropriété en réalisant un calcul au plus juste en fonction des exercices comptables prédédents et des consommations personnelles réelles.

👉Pour une information neutre et gratuite, vous pouvez contacter les juristes de l’ADIL 66 au ☎ 04 68 52 00 00, 💻 contact@adil66.org, ou💻 sur notre site internet .

[🏠#LOCATION]28/08

❓Question de Mr T de Oms: « Je suis locataire, je suis en télétravail, j’ai besoin d’une connexion internet et j’ai demandé à mon propriétaire d’installer la fibre, peut-il le refuser?

➡Réponse des juristes de l’ADIL66:

Votre logement est déjà raccordé à un réseau :

Si votre immeuble ou votre maison est déjà raccordé à un réseau de fibre optique, c’est à vous, en tant que locataire de demander le raccordement. Cette opération est réalisé aux frais de votre opérateur de fibre optique. Il s’agit d’une procédure rapide : votre opérateur raccorde la fibre lors d’un rendez-vous d’intervention chez vous.

Votre logement n’est pas raccordé à la fibre optique :

Vous devez informer votre propriétaire par lettre recommandée de votre projet.

En copropriété 

Dans le cas où l’immeuble est en copropriété, vous devez faire la demande auprès de votre bailleur et du syndic. Le bailleur peut aussi transmettre directement au syndic de copropriété.
Votre demande devra faire l’objet d’une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Si la demande est acceptée, des travaux de raccordement seront réalisés. C’est au syndic et à votre propriétaire de s’occuper du raccordement de l’immeuble à la fibre.

À retenir

Le syndicat des copropriétaires ne peut pas s’opposer sans motif sérieux et légitime au raccordement à la fibre optique. Par exemple, s’ils existent déjà des lignes de communications ou que les travaux sont déjà planifiés.

En maison individuelle

Si votre maison est située dans un quartier éligible, vous pouvez vous pouvez faire raccorder le logement et votre bailleur ne peut pas le refuser. Ce raccordement est réalisé aux frais de votre opérateur.

Il est possible que le raccordement nécessite des travaux. Il sera nécessaire de faire une description détaillée des travaux possibles et de motiver votre démarche dans votre demande auprès du propriétaire.

Si votre bailleur accepte, c’est à lui de faire les démarches, de payer les éventuels travaux et de contacter un opérateur pour que la fibre soit installée.

Mon propriétaire peut-il refuser l’installation de la fibre ?

Il existe un droit à la fibre. Par ce droit à la fibre, si vous respectez les conditions et que le logement est dans une zone éligible, votre propriétaire ne peut pas faire obstacle à votre demande de raccordement.

Cependant, votre propriétaire a le droit de refuser pour un motif légitime et sérieux. Par exemple, si vous souhaitez vous raccorder à un autre réseau que celui déjà présent dans l’immeuble. En effet, si vous avez un opérateur différent, il faudra en changer pour bénéficier du raccordement de votre logement à la fibre.

Les logements neufs doivent être raccordés à la fibre optique. Les immeubles anciens sont également concernés par cette obligation, s’ils font l’objet de travaux de réhabilitation d’un immeuble nécessitant le dépôt d’un permis de construire. Pour les autres immeubles, les vieux bâtiments, le raccordement à la fibre n’est pas obligatoire.

👉Pour une information neutre et gratuite, vous pouvez contacter les juristes de l’ADIL 66 au ☎ 04 68 52 00 00, 💻 contact@adil66.org, ou💻 sur notre site internet .

[🏠LOCATION] 27/08

❓Question de Mme B de Maureillas: «je souhaite installer un abri de jardin, quelle est la réglementation?»

➡Réponse des juristes de l’ADIL66:

Les autorisations de votre abri de jardin dépendent de la taille de votre projet.

il est préférable d’avertir vos voisins en amont et de vous assurer qu’ils sont d’accord avec l’emplacement que vous souhaitez. Afin de veiller à la bonne entente avec votre voisinage, évitez d’installer un abri de jardin sous les fenêtres de vos voisins même si celui-ci est de faible importance.

Dans un second temps, renseignez-vous sur les règles du plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune. Il peut prévoir des règles applicables à votre projet comme par exemple les distances à respecter avec les constructions de vos voisins ou encore quels sont les matériaux utilisables pour la construction de votre abri de jardin ou ceux à éviter. Si vous êtes dans une zone protégée, des règles contraignantes peuvent exister. Pour le savoir, contactez le service urbanisme de votre mairie.

Si un mur mitoyen sépare votre jardin et celui de votre voisin, vous pouvez placer votre abri de jardin contre ce mur uniquement avec l’accord écrit de votre voisin. De plus, certaines distances minimales prévues par le document d’urbanisme ou à défaut par le Code de l’urbanisme, doivent être respectées.

La réglementation pour votre abri de jardin va dépendre de la nature de votre projet.

• Moins de 5 m² : l’installation s’effectue librement (sans formalité).
• Entre 5 m² et 20 m² : une déclaration préalable en mairie est nécessaire.
• Au-delà de 20 m² : un permis de construire doit être obtenu. 

La taxe d’aménagement est à prendre en compte !

La taxe d’aménagement est un impôt local perçue par la commune, le département et la région sur toutes les opérations de construction, reconstruction ou agrandissement de bâtiments de plus de 5 m2 sur votre terrain.

Cette taxe comprend :

• la part départementale ;
• la part communale.

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[🏠VOISINAGE] 21/08

❓Question de Mr V de Port-Vendres: «mon voisin fait régulièrement des barbecues de sardine et je suis indisposé par l’odeur, nous sommes dans une copropriété, puis-je demander une restriction de l’utilisation des barbecues? »

➡Réponse des juristes de l’ADIL66:

▶Il n’existe pas d’interdiction générale d’utiliser son barbecue chez soi. Mais des règles spécifiques peuvent s’appliquer, que vous habitiez en copropriété ou dans une maison individuelle.

Existe-t-il une réglementation sur les barbecues en copropriété ?

Si vous habitez en appartement ou dans une maison en copropriété, il est important de vérifier au préalable que l’utilisation d’un barbecue n’est pas interdite.

Pour cela, vous pouvez consulter le règlement de copropriété, qui définit les droits et les obligations des habitants de l’immeuble. Vous y retrouverez les informations relatives à l’usage d’un barbecue.

Même si le règlement de copropriété n’interdit pas de faire un barbecue, il est important pour vous de prendre les mesures nécessaires pour assurer votre sécurité, la sécurité de votre voisinage et éviter les nuisances. Les barbecues électriques ou au gaz sont à privilégier en ville et en copropriété.

Il est conseillé d’installer votre espace dans un endroit à l’abri du vent, à distance du mur de votre voisin et de la végétation.

Existe-t-il une réglementation locale sur les barbecues ?

Que vous habitiez en copropriété ou dans un pavillon individuel, la réglementation locale peut encadrer et même interdire l’utilisation des barbecues. 

Rapprochez-vous de votre mairie pour savoir si un arrêté municipal ou préfectoral prévoit des règles particulières. Par exemple, certaines communes interdisent l’utilisation du barbecue en période de sécheresse ou de canicule, afin de prévenir du risque d’incendie.

Que faire si mon voisin utilise son barbecue de façon abusive ?

Malgré des précautions prises, l’usage d’un barbecue peut tout de même être considéré comme une nuisance par le voisinage. Une utilisation abusive avec des fumées répétitives et des odeurs, peut être assimilée à des nuisances.

En cas de conflit, vous pouvez dans un premier temps vous rapprocher de votre voisin et/ou de votre syndic de copropriété ou de votre propriétaire selon votre situation. Vous pouvez ensuite saisir le conciliateur de justice. 

👉Pour une information neutre et gratuite, vous pouvez contacter les juristes de l’ADIL 66 au ☎ 04 68 52 00 00, 💻 contact@adil66.org, ou💻 sur notre site internet .

[🏠VOISINAGE] 21/08

❓Question de Mr V de Port-Vendres: «mon voisin fait régulièrement des barbecues de sardine et je suis indisposé par l’odeur, nous sommes dans une copropriété, puis-je demander une restriction de l’utilisation des barbecues? »

➡Réponse des juristes de l’ADIL66:

▶Il n’existe pas d’interdiction générale d’utiliser son barbecue chez soi. Mais des règles spécifiques peuvent s’appliquer, que vous habitiez en copropriété ou dans une maison individuelle.

Existe-t-il une réglementation sur les barbecues en copropriété ?

Si vous habitez en appartement ou dans une maison en copropriété, il est important de vérifier au préalable que l’utilisation d’un barbecue n’est pas interdite.

Pour cela, vous pouvez consulter le règlement de copropriété, qui définit les droits et les obligations des habitants de l’immeuble. Vous y retrouverez les informations relatives à l’usage d’un barbecue.

Même si le règlement de copropriété n’interdit pas de faire un barbecue, il est important pour vous de prendre les mesures nécessaires pour assurer votre sécurité, la sécurité de votre voisinage et éviter les nuisances. Les barbecues électriques ou au gaz sont à privilégier en ville et en copropriété.

Il est conseillé d’installer votre espace dans un endroit à l’abri du vent, à distance du mur de votre voisin et de la végétation.

Existe-t-il une réglementation locale sur les barbecues ?

Que vous habitiez en copropriété ou dans un pavillon individuel, la réglementation locale peut encadrer et même interdire l’utilisation des barbecues. 

Rapprochez-vous de votre mairie pour savoir si un arrêté municipal ou préfectoral prévoit des règles particulières. Par exemple, certaines communes interdisent l’utilisation du barbecue en période de sécheresse ou de canicule, afin de prévenir du risque d’incendie.

Que faire si mon voisin utilise son barbecue de façon abusive ?

Malgré des précautions prises, l’usage d’un barbecue peut tout de même être considéré comme une nuisance par le voisinage. Une utilisation abusive avec des fumées répétitives et des odeurs, peut être assimilée à des nuisances.

En cas de conflit, vous pouvez dans un premier temps vous rapprocher de votre voisin et/ou de votre syndic de copropriété ou de votre propriétaire selon votre situation. Vous pouvez ensuite saisir le conciliateur de justice. 

👉Pour une information neutre et gratuite, vous pouvez contacter les juristes de l’ADIL 66 au ☎ 04 68 52 00 00, 💻 contact@adil66.org, ou💻 sur notre site internet .

[🏠LOCATION] 20/08

❓Question de Mme L  de Latour de France: « j’ai hérité d’une maison, je vis dans un autre département, je souhaiterais la louer, quelles sont les possibilités?»

➡Réponse des juristes de l’ADIL66:

▶ Attention: louer un bien immobilier exige de respecter un certain nombre de règles. Un logement que vous avez occupé à titre de résidence principale ne correspond pas forcément en tous points à un logement conforme aux normes de location.

Vous pouvez faire appel à une agence immobilière qui vous accompagnera dans la démarche de mise en location (visite du bien, rappel des obligations de mise en conformité, annonces, visites, gestion des dossiers, etc.) ou vous occupez vous-même des démarches pour trouver un locataire et gérer votre bien – pour ce faire , vous pouvez vous rapprocher d’une association de propriétaires immobiliers.

Choisissez le bail meublé ou vide pour louer votre logement Ce choix est important, car il y a des différences entre un bail vide et meublé (obligations d’équipements, délai de préavis, régime fiscal, etc.). Il faut veiller à sécuriser votre projet en vérifiant les documents fournis par le candidat locataire, n’hésitez pas à demander une garantie, caution solidaire ou souscrire une assurance loyer impayé. Le contrat de bail doit être conforme au document type et toutes les annexes fournies au moment de la signature du contrat. L’état des lieux d’entrée sera réalisé de façon contradictoire et très détaillée.

Vous pouvez également opter pour  l’intermédiation locative. Ce dispositif permet de sécuriser la gestion de votre logement :en louant votre logement à une association agréée ou par le biais d’une agence immobilière à vocation sociale. Dans le cadre d’une convention avec l’Anah, l’intermédiation locative permet de bénéficier d’aides à la réalisation de travaux , d’une prime d’intermédiation locative et d’une déduction fiscale.

Enfin vous pouvez choisir un bail de courte durée  et  proposer un contrat meublé de courte durée à votre locataire, sous certaines conditions.

Les options sont multiples et l’engagement est important. Il est donc nécessaire de veiller à prendre toutes les informations utiles aussi nous vous invitons à venir en rendez-vous afin de vous donner de plus amples détails.

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[🏠#LOCATION]19/08

❓Question de Mr B de Font Romeu: «je suis locataire,  je pars 3 mois pour mon travail, est-ce que je peux sous-louer mon logement? »

➡ Réponse des juristes de l’#ADIL66:

Par principe, la sous-location est interdite lorsqu’un logement est loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 stipule en effet que « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. »

Cette interdiction peut être rappelée dans une annexe obligatoirement jointe au contrat de location.

En cas de violation de cette interdiction, le bailleur peut demander au juge de résilier le bail.

Rappelons qu’un logement loué à titre de résidence principale s’entend comme un logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le locataire ou son conjoint, soit par une personne à charge.

Les démarches pour une sous-location légale

• L’accord du propriétaire

Afin de pouvoir sous-louer son logement en toute légalité, le locataire doit être transparent avec son propriétaire et obtenir son accord par écrit, y compris sur le prix du sous-loyer. Cet accord peut déjà être prévu dans le bail.

À noter : le propriétaire n’est pas tenu d’accepter la demande de sous-location et n’a pas à justifier son refus.

• Les documents à transmettre

Pour les contrats de location signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 27 mars 2014, le locataire a l’obligation de transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur ainsi que de la copie du bail de location en cours.

• Les modalités de la sous-location

Le montant du sous-loyer demandé au sous-locataire ne peut excéder le loyer du locataire principal.

En cas de sous-location d’une partie seulement du logement, le loyer demandé au sous-locataire doit être proportionnel à la surface habitable sous-louée et ne pas dépasser le prix par mètre carré payé par le locataire principal.

La durée de la sous-location est librement fixée, mais doit rester dans le cadre de la limite de la durée du bail principal.

Au terme du contrat de location principal, le sous-locataire ne peut réclamer aucun droit, ni envers le propriétaire, ni envers le locataire principal.

Dans le cadre d’une sous-location, le locataire reste le principal responsable.
Il est également conseillé d’établir avec le sous-locataire un état des lieux d’entrée et de sortie.
Si dans les faits, le sous-locataire n’est pas tenu de souscrire une assurance habitation (sauf si condition mentionnée dans le contrat), il est fortement recommandé de le faire afin qu’il puisse se prémunir contre les risques locatifs.

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[🏠LOCATION] 13/08

❓Question de Mme F de PIA : « c’est la 1ère fois que je loue un logement, et je voudrais savoir si l’état des lieux est obligatoire pour une location vide?»

➡Réponse des juristes de  l’ADIL66:

▶L’état des lieux est le document qui décrit l’état du logement et de ses équipements. Il est à joindre au bail.

L’état des lieux vise à protéger le locataire et le bailleur en comparant l’état du logement et de ses équipements lors de l’entrée du locataire dans les lieux puis à sa sortie. Il permet ainsi de définir qui doit prendre en charge les travaux si des réparations sont à prévoir.

Deux états des lieux doivent être réalisés :

• le premier au début de la location, à la remise des clés au locataire, avant qu’il installe ses affaires personnelles dans le logement,
• le second à la fin de la location, à la restitution des clés au bailleur, lorsque le logement est vidé des affaires du locataire.

L’état des lieux doit également respecter certaines obligations :

• être réalisé par écrit, sur support papier ou sous forme électronique,
• être daté et signépar le locataire et le bailleur (ou son mandataire).

Le locataire peut demander à modifier l’état des lieux d’entrée:

• dans les 10 jours suivant sa réalisationpour tout élément concernant le logement,
• le 1er mois de la période de chauffeconcernant l’état des éléments de chauffage.

Il est conseillé de détailler l’état des lieux au maximum. Il est possible de préciser l’état de chaque équipement en le qualifiant de mauvais, passable, bon voire très bon mais il est nécessaire de l’accompagner d’une description très précise.

• la signaturedu ou des locataires et de la personne réalisant l’état des lieux (le bailleur ou son mandataire),
• si l’état des lieux a été réalisé par une personne mandatée (agent immobilier, administrateur de biens, notaire…), sonnomet son adresse (ou sa dénomination et son siège social si c’est une personne morale),
• les relevés des compteursindividuels de consommation d’eau et d’énergie.

À la sortie du logement, l’état des lieux doit également préciser la nouvelle adresse du locataire et la date de l’état des lieux d’entrée.

En l’absence d’état des lieux d’entrée 

Si le locataire s’oppose à l’établissement de l’état des lieux lors de son entrée dans le logement, il sera présumé l’avoir reçu en bon état.

Si par négligence du propriétaire et du locataire, aucun état des lieux n’est dressé au début de la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état.

👉Pour une information neutre et gratuite, vous pouvez contacter les juristes de l’ADIL 66 au ☎ 04 68 52 00 00, 💻 contact@adil66.org, ou💻 sur notre site internet .

[🍂 #DEBROUSSAILLAGE] 12/08

❓Question de Mme F de Bolquère: « mon voisin a un terrain qui est en friche , je souhaiterais connaître les obligations concernant le débroussaillage? »

➡Réponse des juristes de l’ADIL66:

Qu’est-ce que les Obligations Légales de Débroussaillement (OLD) ?

Débroussailler est une obligation prévue par le Code Forestier dans les territoires français exposés au risque d’incendies de forêt et de végétation. En conséquence, certains propriétaires de terrains doivent débroussailler autour de leurs habitations et autres constructions.

Il existe un Zonage Informatif des Obligations Légales de Débroussaillement, carte en ligne qui permet aux particuliers de pouvoir localiser leur terrain et savoir s’ils sont soumis à la réglementation sur les OLD. Le Zonage Informatif des OLD ne précise pas les règles à appliquer pour débroussailler correctement (profondeur de débroussaillement depuis l’habitation, distance entre les arbres, hauteur d’élagage, etc.). Pour se renseigner sur la réglementation sur les OLD en vigueur sur leur département, les particuliers peuvent contacter la mairie ou la préfecture. Les règles de mise en œuvre des OLD peuvent être différentes d’un département à l’autre, car elles tiennent compte du contexte local.

https://www.geoportail.gouv.fr/donnees/debroussaillement

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